Los ajustes en los alquileres caen a su nivel más bajo en 4 años: cómo impacta en los contratos

La dinámica de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires cambió de manera significativa desde la derogación de la Ley. El mercado se transformó en un espacio más flexible, con plazos más cortos y la posibilidad de elegir índices de ajuste distintos. En ese marco, el Índice de Contratos de Locación (ICL) marcó para octubre un 46,13% interanual, el valor más bajo en cuatro años.

La cifra contrasta con los picos de 2024, cuando las actualizaciones de los acuerdo vigentes de la ley derogada superaban el 200% y los inquilinos enfrentaban incrementos altos y resultaban exigentes de afrontar.

Para graficar su impacto, un contrato vigente bajo la vieja ley, correspondiente a un departamento de tres ambientes en CABA, pasará de $300.000 a $438.390 en octubre. Este nivel de ajuste no se observaba desde agosto de 2021, cuando el índice había registrado un 44,55%. En comparación con septiembre, cuando el incremento fue del 50,36%, la caída de octubre significa un alivio relativo para quienes todavía están sujetos a la normativa derogada.

El ICL en perspectiva
Alejandro Braña, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y experto en Real Estate, subrayó la magnitud de la baja. "El índice viene cayendo en forma contundente y sostenida desde hace más de un año, cuando tocó su techo en julio de 2024 con 265,05%. Registra una caída del 140% desde comienzos de 2025 y de nada menos que del 215% desde julio de 2024", explicó.

Los registros históricos confirman la tendencia. En octubre de 2021, el ICL se ubicaba en 48,57%, mientras que en noviembre y diciembre de ese año llegó a 49,53% y 51,38%. Los niveles actuales marcan un regreso a valores que se habían dejado atrás en el contexto inflacionario reciente.

El mercado muestra además un cambio en el comportamiento de los inquilinos. "Hoy la competencia es tal que los inquilinos se toman semanas y hasta meses en la elección de su futura vivienda porque saben que pueden hacerlo. Por suerte quedó atrás la pesadilla que sufrimos desde mediados de 2020", sostuvo Braña.

La oferta de unidades en alquiler pasó de menos de 500 en diciembre de 2023 a casi 20.000 en la actualidad, un salto que eliminó la práctica de publicar poco y fijar precios sin referencias claras. Y, actualmente, de esa oferta más de 5.000 se ofrecen en distintos portales especializados con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales a través del ICL en pactos de 24 meses de duración.

Precios y dinámica de la oferta de propiedades en alquiler
Los datos de Reporte Inmobiliario muestran que en agosto y septiembre los valores de publicación crecieron a un ritmo más moderado. José Rozados, puntualizó: "El incremento interanual promedio se ubicó entre 32% y 41%, de acuerdo a la tipología, cifras cercanas al ritmo de la inflación general".

Los departamentos monoambientes se mantienen en torno a $450.000, los dos ambientes promedian $550.000 y los tres ambientes rondan los $727.500. En el caso de los cuatro ambientes, el valor es de $957.500. Rozados agregó que estas variaciones consolidan un proceso de convergencia después de años de fuertes distorsiones provocadas por la Ley de Alquileres de 2020.

La mayor disponibilidad también modificó los plazos de colocación. Según operadores del mercado, en contraste con 2023 cuando los departamentos se alquilaban en cuestión de días, hoy un contrato puede demorar entre 60 y 90 días en cerrarse. Patricio Bedetti, de Bedetti Servicios Inmobiliarios, señaló que el cambio responde a la libertad contractual introducida por el DNU 70/2023. "Eso generó una competencia entre precio y calidad que extendió los plazos promedio a dos o tres meses", afirmó.

La demanda se concentra en unidades de dos y tres ambientes, por su relación entre superficie y precio. Los monoambientes muestran menor salida por la abundancia de oferta relativa, mientras que los cuatro ambientes requieren ingresos más altos. En barrios como Belgrano y Núñez, los dos ambientes rondan los $700.000 y los tres ambientes superan $1.100.000. En el corredor norte, Edgardo Turale indicó que los dos ambientes promedian $650.000 y los tres ambientes 950.000 pesos.

Ajustes de los contratos bajo el DNU
Los contratos posteriores a la derogación de la ley se pactan con ajustes más cortos y distintos índices de referencia.

Para un alquiler inicial de $400.000, en octubre el ajuste por ICL será:

 Trimestral: +6,61% → $426.440
Cuatrimestral: +10,12% → $440.480
Semestral: +18,49% → $473.960

La moneda en que se pacta el contrato también influye. Algunos propietarios vuelven a considerar el dólar, especialmente en el segmento premium. "El inquilino lo acepta e incluso lo prefiere porque percibe más certidumbre en los valores", añadió Bedetti.

La resistencia de los inquilinos a pagar precios más altos llevó a los propietarios a adoptar nuevas estrategias: bonificaciones en contratos firmados, renegociaciones y alquileres en pesos con ajustes cortos. En palabras de Braña, el mercado "intenta encontrar un nuevo equilibrio entre oferta y demanda".

Los especialistas coinciden en que la oferta en alza condicionará la evolución de los precios en los próximos meses. Rozados concluyó: "El crecimiento del stock genera más competencia entre propietarios y un marco de previsibilidad que no se observaba en los últimos años".

Nota:iprofesional.com