Algo anda mal: el costo de construir ya supera el precio de una propiedad en venta

El mercado inmobiliario atraviesa una paradoja llamativa. Mientras los valores de propiedades usadas siguen por debajo de su costo de reposición, el precio de las unidades a estrenar o en pozo ya refleja una nueva estructura de costos que presiona al alza.

El salto de precios en materiales, mano de obra y terrenos redefinió la rentabilidad y empuja a muchos compradores a replantear sus estrategias.

Según Beltrán Briones, socio y gerente financiero de Estudio Kohon, el costo de construir un edificio en Buenos Aires supera el valor promedio de venta de una propiedad usada. "Hoy, el precio de venta ronda los u$s2.370 por m2, pero el costo total asciende a u$s2.500 al considerar construcción, impuestos e incidencia del terreno. El usado se vende más barato porque muchos propietarios compraron hace años y están dispuestos a aceptar valores menores creyendo que igual ganan dinero".

Este desajuste se refleja en que los departamentos usados pueden encontrarse incluso por debajo del costo de construcción, lo que no ocurre en los proyectos nuevos. Según Briones, ese stock de usados baratos podría agotarse en unos 14 meses. En ese escenario, el precio de referencia pasará a ser el del pozo, hoy cotizado en torno a los u$s2.900 por m2 en promedio.

La inflación en dólares también empuja los costos
El aumento de costos no se explica solo por la inflación en pesos. Briones afirma que hace un año y medio edificar costaba entre u$s750 y u$s800 por m2. Hoy cuesta alrededor de u$s1.500. "Tuvimos 130% de inflación en pesos, pero sin devaluación real. Como los costos ajustan por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y no por dólar, el efecto neto es que se duplicaron en dólares".

En paralelo, otros bienes y servicios también duplicaron sus precios en divisa estadounidense, lo que refuerza la percepción de una inflación en dólares. 
Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, coincide. "Construir en la Ciudad de Buenos Aires cuesta alrededor de u$s2.000 por metro cuadrado. A eso se suman la incidencia del terreno y los costos blandos, por lo que el costo base de cualquier proyecto nuevo no baja de u$s2.500 el metro cuadrado". En zonas premium, la incidencia puede alcanzar los u$s1.200 por m2.

Según Raggio, los precios se duplicaron desde enero de 2024 tras la corrección cambiaria. La devaluación del peso a fin de año y la posterior inflación golpearon a los materiales dolarizados y a los salarios del sector. Todo el esquema de costos cambió en pocos meses.

Expectativas de suba y rol del crédito
A pesar de estos aumentos, tanto Raggio como Briones creen que construir sigue siendo una decisión estratégica. Briones apunta a la demanda insatisfecha y al efecto del crédito hipotecario. "En CABA hay más de un millón de solicitudes para acceder a un préstamo. Si se aprueba el 20%, eso genera al menos 200.000 nuevos compradores. Y cada crédito suele desencadenar dos o tres operaciones adicionales en cadena".

Según Raggio, quienes construyan hoy estarán en una mejor posición en los próximos años. "El valor del metro cuadrado nuevo ya está subiendo. Si se consolida el regreso del crédito, el ajuste de precios podría acelerarse. Quienes inviertan ahora podrían capitalizar esa revalorización".

Condiciones para sostener la recuperación
Las perspectivas dependen de variables económicas clave. Si los salarios en dólares siguen en alza y los créditos se amplían, la relación cuota-ingreso podría mejorar aún más. Briones también destaca que los alquileres hoy ofrecen una rentabilidad del 5,6% anual en dólares en la Ciudad, frente al 2% de hace un año. "Eso también tracciona la demanda".

En cuanto a costos, se espera una baja relativa. "Con la apertura de importaciones, muchos materiales podrían abaratarse. Ya hay empresas comprando insumos en Turquía, Brasil y China. Y si los bancos avanzan con créditos para construcción, también aumentará la oferta", sostiene Briones.

Raggio advierte que el escenario sigue condicionado por la incertidumbre. "El verano trajo una desaceleración, en parte por el contexto local y en parte por factores internacionales. Sin embargo, hay espacio para un ciclo virtuoso si se estabilizan las condiciones. Eso sí: hoy no hay margen para improvisar. Se necesita espalda financiera y una estrategia clara".

Ambos coinciden en que los precios de venta en pozo aún no reflejan completamente el nuevo nivel de costos. La clave para el desarrollador estará en resistir y esperar la convalidación del nuevo precio de equilibrio.

Pozo versus usado: dos mundos, una brecha que se achica
En la Ciudad conviven dos universos con lógicas distintas: el mercado de usados, anclado en valores del pasado, y el nuevo, que refleja la estructura actual de costos. Esa brecha, hoy cercana a u$s500 por m2, tiende a cerrarse. El stock de propiedades usadas en venta ronda las 70.000 unidades. Si las escrituras mantienen su ritmo actual (unas 5.000 mensuales), ese inventario podría agotarse en poco más de un año.

Cuando eso ocurra, el precio del pozo será el nuevo piso del mercado. En ese punto, según los desarrolladores, quedará en evidencia que los valores actuales ofrecían una ventana de oportunidad que no volverá tan fácilmente.

El fenómeno actual combina inflación en dólares, atraso de precios relativos, rentabilidades crecientes y escasez de oferta nueva. En ese marco, los desarrolladores aseguran que quienes se posicionen hoy con activos bien ubicados y definidos podrán aprovechar el reacomodamiento de precios previsto para los próximos meses. Esa combinación de factores podría traducirse en un nuevo ciclo de valorización, si la macroeconomía acompaña con estabilidad cambiaria, baja de tasas reales y mejora de expectativas.

Nota:iprofesional.com