Los inquilinos que deben renovar sus contratos, están recibiendo una noticia alentadora: por primera vez desde junio de 2023, el ajuste anual para los contratos de alquiler firmados bajo la Ley de Alquilres derogada caerá por debajo del 100%. En mayo, el Índice para Contratos de Locación (ICL) marcará una suba del 95,24%, lo que representa un cambio de tendencia y un alivio para los inquilinos que mantienen vínculos vigentes bajo la normativa derogada.

El dato, que surge de la actualización publicada por el Banco Central, impacta directamente en los contratos que deben ajustarse en mayo de 2025. Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que "el factor fundamental de la caída es el fuerte descenso de la inflación, aunque en este índice, al ser de aplicación anual, el impacto se ve con demora".

La metodología del ICL toma como base la evolución del IPC y del RIPTE, por lo que el dato de mayo refleja precios correspondientes a marzo y abril de 2024. Desde julio del año pasado, cuando el índice alcanzó su pico con 265,05%, la tendencia comenzó a ceder.

En términos comparativos, el cambio es contundente. En enero de este año, el ajuste por ICL fue del 190,69%. Un contrato de $200.000 mensuales actualizado ese mes pasó a costar $581.380. En cambio, si el mismo alquiler se ajusta con el valor de mayo, subirá a $390.480, casi $190.000 menos por mes durante todo el año restante.

Otro ejemplo lo confirma: un alquiler mensual de $100.000 ajustado con el ICL de mayo pasa a $195.240. Ese nuevo valor regirá por doce meses. La diferencia respecto de lo que se pagaba en los primeros meses del año evidencia el efecto retardado de la desinflación sobre los contratos anuales.

Braña indicó que la reducción es significativa, aunque parcial. "El efecto es total y directo en los valores, pero no alcanza a todos los contratos. Solo impacta en aquellos firmados con la Ley anterior, que siguen en curso, y que se actualizan cada 12 meses por el ICL", precisó.

Nuevo escenario para los alquileres
Desde el DNU que derogó la normativa, muchos acuerdos se celebran con mecanismos distintos. Algunos eligen el ICL pero con ajustes trimestrales o cuatrimestrales. Otros optan por el IPC, acordado entre las partes, con plazos cortos y más alineados a la inflación real.

En esos casos, los porcentajes son menores. Para un alquiler de $300.000 que se ajusta en mayo según el ICL vigente, el incremento dependerá del plazo pactado:

El ICL a mayo muestra lo siguiente según los distintos plazos:

Trimestral (8,43%) → un alquiler de $300.000 se actualiza a $325.290.
Cuatrimestral (12,30%) → el nuevo valor será de $336.900.
Semestral (21,62%) → el alquiler pasará a $364.860.

La tendencia a la baja también se refleja en los nuevos contratos. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, señaló que "los valores de los alquileres no bajaron, pero sí moderaron su ritmo de suba. Antes de la derogación de la Ley, venían creciendo muy por encima del resto de los bienes y servicios".

Consultado sobre la evolución del ICL, reconoció que seguirá con aumentos importantes por su carácter acumulativo. "El índice refleja la realidad de la economía. Al cubrir 12 meses, los números parecen elevados, pero acompañan la inflación que se vivió. De todos modos, hoy casi no se firman contratos con ese esquema", afirmó.

Para Gómez Picasso, la opción más equilibrada en el escenario actual es ajustar por el Índice de Precios al Consumidor. "Se está utilizando cada tres meses. El IPC es público, no genera dudas, y los valores vienen en descenso. El último dato fue del 3,7%. Eso proyectado da aumentos interanuales inferiores al 50%, lejos del 300% o 400% que regía antes", sostuvo.

Ajuste de inmuebles en alquiler
En cuanto al mercado en general, Braña señaló que se observa un reacomodamiento. "La oferta cayó alrededor del 25%. En el pico, la Ciudad de Buenos Aires tenía unas 19.000 unidades familiares en alquiler. Hoy rondan las 14.500", explicó. Parte de esa merma se vincula con el regreso del crédito hipotecario, aunque su alcance todavía es limitado. "Los créditos explican el 20% de las operaciones. La mayoría de los inquilinos no califica aún para acceder a la compra", aclaró.

Ambos especialistas descartaron una supuesta ola de desalojos. "Se dijo que el 30% de los inquilinos dejó su vivienda. Pero si eso fuera cierto, la oferta debería haber subido, y ocurrió lo contrario. No se registró un repunte de publicaciones", remarcó Braña.

En paralelo, Gómez Picasso valoró la incidencia del crédito hipotecario en el mediano plazo. "Con más del 20% de las operaciones ya financiadas, el mercado empieza a descomprimirse. Para que la presión sobre los alquileres disminuya, la gente necesita volver a comprar. La única herramienta que permite eso es el crédito hipotecario", aseguró.

Respecto del mecanismo más adecuado para los contratos actuales, consideró que el IPC trimestral representa un equilibrio. "Ofrece certidumbre, refleja datos oficiales y evita distorsiones. Se negocia con mayor previsibilidad y evita saltos anuales que resultan difíciles de afrontar para los inquilinos", afirmó.

El mercado de locaciones comienza a mostrar señales de mayor equilibrio. Los ajustes bajan, la inflación cede, el crédito reaparece y las condiciones de negociación mejoran. A pesar de que la Ley de Alquileres quedó atrás, sus efectos persisten. "La clave será consolidar un sistema previsible, con reglas claras, para evitar nuevos desajustes en los contratos que siguen en curso y en los que vendrán", concluyó Gómez Picasso.

Nota:iprofesional.com