Las altas hipotecarias acumularon una caída de 30 por ciento en los primeros cuatro meses de 2026 respecto del mismo período del año pasado. El encarecimiento de las tasas de interés y la reducción de los plazos de financiamiento comenzaron a enfriar un mercado que había mostrado una fuerte expansión durante 2025, en un contexto donde el acceso al crédito vuelve a quedar restringido para una parte importante de los hogares.
Un informe de la Fundación Tejido Urbano advirtió que el sistema hipotecario atraviesa una etapa de desaceleración luego del crecimiento registrado el año pasado. Según el relevamiento, entre enero y abril se concretaron 8.717 hipotecas, frente a las 12.191 registradas en igual período de 2025, lo que representa una contracción de 28,5 por ciento.
La tendencia se observa tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires, los dos principales mercados inmobiliarios del país. En territorio bonaerense, las hipotecas acumuladas pasaron de 6.335 a 4.777 entre abril de 2025 y abril de 2026, una baja de 24,6 por ciento. En la Ciudad, el retroceso fue aún más marcado: de 4.094 a 2.800 operaciones, con una caída de 31,6.
Detrás de ese freno aparecen dos factores centrales. Por un lado, el aumento gradual de las tasas de interés que cobran los bancos. Por otro, la reducción de los plazos promedio de financiamiento. Ambas variables encarecen las cuotas y reducen la cantidad de familias que pueden calificar para obtener un préstamo.
Los datos muestran con claridad ese cambio de escenario. En enero, la tasa promedio de los créditos hipotecarios se ubicaba en 5,58 por ciento anual y el plazo promedio era de 26 años. Para abril, la tasa había escalado a 6,66 por ciento mientras que el plazo se redujo a 24,7 años. Aunque la variación puede parecer moderada, tiene un impacto significativo sobre el valor de las cuotas y sobre los ingresos necesarios para acceder a una vivienda financiada.
Desde la entidad señalaron que el mercado se volvió más selectivo. El endurecimiento de las condiciones crediticias redujo el universo de potenciales tomadores de crédito, especialmente entre los sectores medios que habían encontrado en los préstamos UVA una alternativa para acceder a la vivienda propia.
Aun así, el sistema hipotecario continúa mostrando cierto nivel de consolidación. El stock total de créditos alcanzó los 8,1 billones de pesos durante el primer trimestre de 2026. De ese total, 6,5 billones corresponden a préstamos otorgados a personas físicas y 1,6 billones a personas jurídicas. El informe destaca además que la participación de los hogares dentro del sistema continúa creciendo, mientras retrocede el peso relativo de los créditos destinados a empresas.
Otro dato relevante es el fuerte predominio del Banco Nación en el mercado. La entidad concentra alrededor del 85 por ciento de las nuevas hipotecas UVA otorgadas durante este año y mantiene una posición dominante dentro del stock hipotecario nacional. Entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025 pasó de 66.000 a 81.000 hipotecas activas, alcanzando una participación cercana al 41,5 por ciento del total del país.
La desaceleración del crédito convive, sin embargo, con una mejora relativa en la relación entre salarios y valor de las propiedades. De acuerdo con datos elaborados por la Universidad Argentina de la Empresa, durante el primer trimestre de 2026 se necesitaron en promedio 3,3 salarios para comprar un metro cuadrado de vivienda nueva y 2,6 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda usada en la Ciudad de Buenos Aires.
Se trata de la mejor relación salario-vivienda de los últimos ocho años. Sin embargo, esa mejora no alcanza para compensar el endurecimiento de las condiciones financieras. El mercado inmobiliario muestra así una paradoja: mientras las propiedades resultan relativamente más accesibles en términos de ingresos, el acceso al crédito necesario para comprarlas se vuelve cada vez más restrictivo. El resultado es un menor número de operaciones y un freno en uno de los motores que había impulsado la actividad inmobiliaria durante 2025.
