Dos años sin Ley de Alquileres: precios duplicados y un salario mínimo que no cubre ni la mitad del alquiler medio

A dos años del DNU 79/2023 que desreguló por completo el mercado de alquileres, la brecha entre lo que cuesta un techo y lo que ganan las y los trabajadores se agudizó. Tras la eliminación de la Ley Nacional de Alquileres, los precios crecieron muy por encima de la inflación: los datos oficiales difundimos este jueves evidenciaron que en noviembre los alquileres aumentaron 77,7% interanual, más del doble de la variación del IPC (31,4%).

En paralelo, los ingresos quedaron completamente desacompasados. El salario mínimo -que el Gobierno de Javier Milei mantuvo congelado en $322.000 entre agosto y octubre pasado- solo alcanza para cubrir el 64% del alquiler de un monoambiente, sin contemplar expensas que se duplicaron y hoy absorben hasta el 25% del ingreso. El retroceso real supera el 35% y deja al salario mínimo en su nivel más bajo en tres décadas.

En este panorama, la distancia entre ingresos y vivienda expone, con crudeza, a una sociedad que hoy necesita cuatro salarios mínimos para evitar la pobreza y en un país donde casi un tercio de los trabajadores ya vive debajo de esa línea que determina el acceso o no a lo básico para subsistir.

Alquileres por las nubes

A dos años de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que incluyó entre uno de los puntos centrales la derogación de la Ley Nacional de Alquileres, se multiplicó el peso de este gasto en el bolsillo de la población inquilina (en torno al 20% del total). Contratos por arriba de la inflación mensual, expensas que se duplicaron e imposición de actualizaciones de precios cada tres meses -lejos de la actual realidad salarial argentina- dieron paso a un combo que agravó la carga sobre los hogares para los que es cada vez más difícil acceder a un techo dónde vivir.

¿Qué salario alcanza para pagar un alquiler? la pregunta resuena en las familias inquilinas del país que además de hacer frente al costo de vida para la subsistencia básica maniobran para llegar a cubrir el pago de alquileres desregulados al punto de que, un salario mínimo cubre hoy apenas el 50% del valor de un alquiler promedio, sin contemplar el gasto de expensas, que pasó de representar del 10% al 25% de los ingresos.

Por un lado, hay que considerar qué pasó con los precios de alquieles en este tiempo. De acuerdo con los últimos datos oficiales entre noviembre de este año e igual mes del 2024, duplicaron el aumento de la inflación.

Crisis Económica

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Por Eugenia Rodríguez
En concreto, el dato del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que difundió este jueves el INDEC mostró que la inflación de noviembre fue de 2,5% mensual, sin embargo, los alquileres crecieron 2,9%. En términos interanuales, los precios de la ecoomía crecieron 31,4% mientras que los alquileres se expandieron 77,7%.

Por regiones del país, el comportamiento se repite. En GBA el alquiler acumuló en lo que va del año una suba del 66,8% mientras que la inflación creció 28,2%. En la Región Pampeana fue 77,4% versus 27,8%  en tanto que en once meses del 2025 la Región Noreste registró un alza del alquiler del 93,7% muy por arriba del 24,6% de inflación. Por su lado, en el Noroeste la variación fue 103,5% versus 28,1%, y en Cuyo los alquileres se incrementaron 84,4% contra una inflación de 27,9%. Por último, en la Patagonia la relación fue 113,8% contra  29,6, respectivamente.

“Desde la eliminación de la ley de alquileres, los precios avanzan muy por encima de la inflación, generando una renta extraordinaria para los rentistas y una crisis social y habitacional cada vez más grave para los inquilinos”, analizaron desde el espacio de Inquilinos Agrupados.

Por su parte, un relevamiento realizado por el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) señaló que en la Ciudad de Buenos Aires, la mediana de un departamento de un ambiente se ubicó en noviembre en  $500.000, en el caso de dos ambientes escaló a $650.000, y para tres ambientes a $850.000. Si se compara con el mes anterior, se observan  aumentos de 8,3% y 10,3% en las unidades de 2 y 3 ambientes, es decir, muy por arriba del alza mensual del IPC (2,5%). Estos guarismos no incluyen las expensas que se duplicaron al pasar de 10% al 23% del ingreso.

“En CABA los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”, indicaron desde el centro de estudios.

Inflación

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A su vez, al replicar dicha investigación en Rosario (Santa Fe) indicaron que la mediana de los precios de monoambientes se ubicó en $320.000, la de los departamentos de dos ambientes en $400.000 y la de tres ambientes en $550.000. En términos mensuales, se se trató de una variación positiva también por arriba de la inflación mensual: los monoambientes crecieron 6,7% y los departamentos de tres ambientes 10,0%, sin cambios para los de dos ambientes. Asimismo, las subas interanuales fueron de 68,4%, 53,8% y 57,1% respectivamente, es decir, todos valores que superaron significativamente la inflación del mes (nov/25: +31,4% interanual). Un aspecto no menor tiene que ver con que dichos guarismos no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 16,6% del costo de alquiler en dicha jurisdicción.

“Si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías o pagar las comisiones, el costo del alquiler es la primer -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso”, agregaron desde el CESO.

Ingresos por el piso

El crecimiento del peso del alquiler tuvo lugar a la par de una sostenida pulverización del poder adquisitivo de los ingresos. En el escenario actual, el 22,6% de los trabajadores gana menos que el Salario Mínimo, Vital y Móvil, cifra que asciende al 30,6% entre las mujeres. En conjunto, la precarización laboral afecta al 46,2% de la fuerza de trabajo y a 8 de cada 10 jóvenes. En este marco, dos de cada diez trabajadores son pobres. En la población total, la pobreza alcanza al 31,8% y la indigencia al 6,9%.

Sin embargo, pese a ello, el Gobierno nacional definió recientemente -y de forma discrecional- el aumento del salario mínimo tras una nueva reunión fallida del Consejo del Salario. De esa manera, dicho ingreso pasará de $334.800 este mes a $376.600 en agosto 2026 (en casi un año solo subirá $40.000).

Así las cosas, el salario mínimo viene perdiendo contra la inflación en lo que va de la gestión de Javier Milei. Entre noviembre de 2023 y octubre pasado acumuló una caída del 35,2% en su poder adquisitivo. “La comparación entre el salario mínimo y las líneas de pobreza y de indigencia revela una situación incluso peor que la del año 2001. En octubre, una familia tipo (compuesta por dos adultos y dos niños) necesitó casi cuatro salarios mínimos para cubrir el costo de la canasta básica que determina la línea de pobreza, que ronda los $ 1,2 millones -sin incluir alquiler-” según un informe del centro CIFRA-CTA.

De esta manera, la magra situación de los ingresos de los hogares es la otra cara del cada vez más alarmante problema para acceder a una vivienda en alquiler en nuestro país. En detalle, si se toman los valores de alquiler de CABA, se observa que el salario mínimo de noviembre (se encontraba en $322.000) cubrió solo el 64% del alquiler de un monoambiente (sin contemplar el gasto de expensas). Tomando los precios relevados en Rosario, los trabajadores que perciben tal ingreso destinaron el 99,3% del mismo al pago del alquiler de un monoambiente, sin expensas ni resto para vivir.

No obstante, el golpe va más allá del ingreso mínimo y es generalizado. Un estudio del Instituto Gino Germani de la Universidad de Buenos Aires (UBA) alertó que el 72% del conjunto de los trabajadores (formales e informales) percibió un sueldo inferior a $1.000.000 por mes, es decir, por debajo de la Canasta Básica ($1,2 millones). Esta situación afectó al 58% de los asalariados formales, al 89% de los asalariados no registrados y al 88% de los cuentapropistas. 

Asì las cosas, la consecuencia más clara de la desregulación del acceso a la vivienda es el desgaste cotidiano para intentar sobrevivir: hogares que se endeudan para sostener un contrato, jóvenes que posponen su independencia y familias que son desalojadas de sus hogares. Sin medidas que atiendan la desigualad de la relación entre ingresos y vivienda, el costo de alquilar seguirá siendo un peso creciente donde se pone en juego -nada más y nada menos- que la posibilidad de un techo dónde vivir. 

Por Eugenia Rodríguez / El Destape