Más allá de las regulaciones que intentaron dar estabilidad a los alquileres, y que el mercado por sí solo no resuelve el problema de la disponibilidad, se observa que los inquilinos están en una peor situación que hace tres años. El análisis surge de un especial del Monitor de Acceso a la Vivienda del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) de la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (UMET). Si bien la oferta de alquileres aumentó en 2024 desregulación mediante, esta no encuentra una demanda afín ya sea por su valor elevado o por sus dimensiones. Los precios del alquiler siguen muy superiores a los niveles de 2019, previo a la sanción de la Ley de Alquileres.

El Monitor aborda la dinámica del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires desde 2019 hasta 2024 inclusive. Este periodo se vio atravesado por cuatro hitos: “El inicio de la pandemia de COVID-19, que prohibió los desalojos y permitió a la población inquilina diferir el pago del alquiler; la sanción de la Ley Nacional de Alquileres en junio del mismo año, que estableció contratos de tres años y aumentos anuales atados a un índice que combinaba inflación y salarios (ICL); la reforma de dicha ley en octubre de 2023, que permitió aumentos semestrales; y finalmente, su derogación en diciembre de ese mismo año mediante un DNU que, además, desreguló otros aspectos del mercado de alquileres”, detallan desde el CEM. 

Respecto de la Ley de Alquileres, si bien uno de los argumentos más difundidos en contra de su implementación fue la caída en la oferta de alquileres, “esa merma había comenzado antes de su sanción, en marzo de 2020”, observa el CEM. “Desde la sanción de la ley, hasta fines de 2021, la oferta de unidades en alquiler se ubicó por encima del promedio del periodo analizado (2019-2024). Esto podría demostrar que la sanción de la ley en sí misma no generó una baja inmediata en la cantidad de propiedades disponibles”, calculan desde el CEM.

Además, agregan que “una caída en la oferta sí comenzó a registrarse en 2022, en medio de un contexto de aceleración inflacionaria donde los plazos de actualización anuales quedaron desfasados de la realidad económica del país”.

Esto “generó a su vez un desajuste en los valores de inicio de los contratos ya que los dueños buscaban cubrirse de futuras pérdidas”. El nivel de oferta alcanzó su piso más bajo en julio de 2023 y se mantuvo hacia fines de año pues “para ese entonces los candidatos a presidentes con más oportunidades de ganar las elecciones habían expresado, cuanto menos, su rechazo a la normativa vigente”. 

La desregulación del mercado a finales de 2023 trajo consigo un aumento en la oferta de alquileres en 2024, pero analizar la composición de la misma relativiza el éxito de la medida. Por un lado, advierte el CEM, las unidades disponibles se concentran en los barrios con el metro cuadrado más caro de la ciudad. Y por el otro, el grueso de la oferta (65 por ciento) se trata de monoambientes o departamentos de dos ambientes, pero la demanda promedio de los hogares porteños es para 2,4 personas. Entonces pese a la oferta de mercado puede prevalecer un contexto donde la oferta no encuentra demanda, ya sea por su valor elevado o por sus dimensiones.

Precios en lo alto
 
El informe del CEM también analiza el comportamiento de los precios de los alquileres. “Si bien los precios publicados de alquiler mostraron una baja en términos reales respecto de 2023, el costo de acceder a una vivienda siendo inquilino en la Ciudad de Buenos Aires sigue siendo mayor que en 2022 y muy superior a los niveles de 2019”, previo a la sanción de la Ley de Alquileres. De modo que “atribuirle a la derogada ley la responsabilidad exclusiva del encarecimiento del alquiler durante 2022 y 2023 es, como mínimo, una lectura sesgada”.

La desregulación implicó una mayor inestabilidad quienes alquilan su hogar, ya que los contratos pasaron a actualizarse por inflación cada tres meses o incluso menos y los ingresos de los inquilinos no están ni cerca de seguir esa misma pauta.Alquileres turísticos

Puntualmente sobre los alquileres temporarios durante 2024 el crecimiento de la oferta no fue acompañado por las tasas de ocupación. “Esto puede deberse a una 'sobreoferta' de unidades en este sub-mercado y, por otro lado, al encarecimiento general en dólares que experimentó el país durante 2024, lo que hizo de Buenos Aires una ciudad menos atractiva para el turismo extranjero e incluso el interno desde otras provincias del país”, sostiene el informe del CEM.

Aun así, la brecha entre las ganancias de un modo y otro de alquiler sigue beneficiando a los inversores inmobiliarios que se vuelcan al segmento turístico (sobre todo en los barrios del norte de la ciudad). Por esta razón, “en lugar de ver un aumento en la oferta del alquiler tradicional, puede estar ocurriendo que una alta proporción del parque habitacional porteño se encuentra deshabitado más tiempo que antes”, concluyen. 

Por Mara Pedrazzolli / P12