A nueve meses de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la ley Nacional de Alquileres el impacto de la desregulación total en el mercado inmobiliario golpea a las familias argentinas: al menos uno de cada cuatro inquilinos se tuvo que mudar en los últimos tres meses por no llegar a pagar el precio del alquiler. Así, con ingresos deteriorados por la inflación y requisitos exorbitantes para hacer frente a un techo donde vivir, muchos inquilinos e inquilinas terminan trabajando solo para pagar un alquiler: casi el 50% de los ingresos de un hogar se destina solo a este fin -sin considerar tarifas de servicios públicos en aumento- con contratos que en el 95% de los casos tienen actualización de precio cada 6 meses o menos. 

Los datos se desprenden de la última Encuesta Nacional Inquilina y reflejan además que, si se comparan contratos iniciados para una misma vivienda antes y después del decreto del gobierno de Javier Milei, estos últimos son un 35% más caros que los que comenzaron mientras aún regía la ley nacional. Además, solo contrastando los datos de septiembre con el relevamiento previo realizado en junio, se observaron valores promedio hasta 48% más altos en apenas tres meses. Como corolario de esta situación, siguió creciendo también el endeudamiento familiar para tratar de afrontar gastos cotidianos: el 64,6% de las y los inquilinos está endeudados, diez puntos más que a principios de 2024. 

El panorama se agudiza si se considera que, de acuerdo con el relevamiento del espacio Inquilinos Agrupados y Ni Una Menos, el 5% de inquilinos que respondieron el relevamiento nacional se encuentra desempleado a la vez que el 24% afirmó estar buscando trabajo y la enorme mayoría (80,3%) admitió tener un vínculo cercano en búsqueda laboral. Así las cosas, para el 89% de quienes dependen de un alquiler, en los próximos meses continuarán las dificultades para afrontar el pago mensual, a lo que se suma las preocupaciones vinculadas a la evolución de sus ingresos y el impacto de la suba de servicios públicos en el bolsillo. 

“Al igual que en los informes de enero, marzo y junio los resultados de la nueva encuesta reflejan fuertes aumentos en el valor del alquiler, con plazos más reducidos, con actualizaciones mensuales o trimestrales y mecanismos de ajuste que no contemplan los aumentos de salario. Los resultados presentados en este informe muestran una vez más la situación de desmejora y desprotección de los y las inquilinas a partir de noviembre de 2023”, señaló el informe.

Desalojo económico

Al menos uno de cada cuatro inquilinos tuvo que mudarse en los últimos tres meses por no poder afrontar el precio del alquiler. La gran mayoría (62%) firmó contrato durante 2024, es decir después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 del gobierno nacional que derogó la Ley Nacional de Alquileres y el 92% enfrenta condiciones contractuales totalmente por fuera de los patrones generales que había fijado la ley (en junio este número era del 15%).

La imposibilidad de llegar a pagar un alquiler y ser desalojado, tener que mudarse a espacios más alejados o chicos y hasta a veces en condiciones de hacinamiento, se vincula directamente con el cada vez mayor peso que tiene este gasto en los ingresos de un hogar. Actualmente, la participación del gasto de alquiler más las expensas representa el 49,8% de los ingresos familiares, es decir, la mitad de lo que tiene una familia para sobrevivir va solamente a este pago. Acá también hay diferencias entre quienes comenzaron su período de alquiler antes de 2024, que destinaron en promedio un 38,8% de los ingresos totales del hogar en septiembre. 

Por otra parte, sobre cómo evalúan su situación en los siguientes meses las y los inquilinos consultados señalaron en un 42,2% que considera que tendrá dificultades para afrontar el pago de los próximos alquileres y el 46,7% respondió que “tal vez las tenga”. Sólo el 11,2% afirmó que no cree tener inconvenientes. Lo anterior se vincula con un dato no menor: el 64,6% tiene que hacer frente a deudas contraídas para cubrir el gasto de alquiler, alimentos, tarjetas de crédito, salud, entre otros esenciales. Se trata de un número que escaló 11,5 puntos desde enero de 2024, cuando se realizó el primer relevamiento de este tipo. Es decir, “al mismo tiempo que se destina una mayor proporción de los ingresos a pagar el alquiler, la cantidad de inquilinos que están endeudados también es mayor: 2 de cada 3 tiene algún tipo de deuda”, destacaron desde Inquilinos Agrupados.

Todo lo anterior se explica tanto por la brutal pérdida de poder adquisitivo de los ingresos estos últimos años, en julio se ubicaron entre un 20% y 40% abajo de 2016, como por el impacto de la desregulación en la suba de precios. Según la Encuesta Nacional Inquilina si se comparan los precios para el mismo mes de alquiler y para una vivienda con la misma cantidad de ambientes, se observa, por ejemplo en CABA que los contratos iniciados este año sin marco regulatorio pagan en promedio un 24% más que aquellos que comenzaron en el marco de la Ley de Alquileres. En el caso de las provincias de Buenos Aires y Santa Fe el valor promedio del alquiler de septiembre es entre un 30% y 36% mayor que en aquellos casos que comenzaron luego de la entrada en vigencia del DNU 70/2023.

A su vez, si se contrastan los valores actuales con los datos de la misma encuesta de junio, se observan valores promedio para alquilar un 30% y hasta 48% mayores que por entonces. A modo de ejemplo, en los resultados de enero para el total del país, los y las inquilinos que respondieron el cuestionario señalaban que pagaban en promedio $121.017 por una vivienda de 2 ambientes. Sólo dos meses después, el precio promedio para una vivienda de iguales características rondaba los $161.113, lo cual representaba un valor un 33% mayor en tan sólo dos meses. Y, tres meses después, para el mes de junio, ese valor promedio alcanza los $217.424, casi un 35% más que en marzo.

Entre las principales características de los contratos firmados posterior al DNU 70/2023 se destacó que, lejos de la actualización anual que fijaba la ley, en septiembre en promedio, 7 de cada 10 inquilinos tuvieron aumentos de alquiler mensuales, trimestrales o cuatrimestrales; de los restantes 2 de cada 10, tienen aumentos semestrales.

Respecto a las mayores preocupaciones de las familias en el corto plazo, la amplia mayoría (más del 80%) respondió que la vivienda y la evolución de los salarios/ingresos son los principales motivos de alarma. Otras razones muy frecuentes en las respuestas fueron el aumento de tarifas de servicios básicos y el crecimiento del nivel de pobreza, en más del 70% de los casos. También aparecen, pero en menor medida, otros temas tales como inflación, desempleo, salud e inseguridad.

Las barreras para la emancipación

Según la misma encuesta la gran mayoría de los inquilinos viven solos o de a dos personas por hogar (40% y 36%, en cada caso). Quienes viven solos se encuentran entre la franja de los 26 y los 30 años, “esto nos permite afirmar que dentro de ese rango de edad comienza la emancipación del núcleo familiar” indicó el informe y agregó que “hay una fuerte relación entre las condiciones laborales de los menores de 25 años y las exigencias del mercado inmobiliario -recibos de sueldo que tripliquen el valor del alquiler, antigüedad laboral, etc-”.

En nuestro país, los datos del mercado laboral dan cuenta de que la franja etaria de 14 a 29 años (según la medición oficial) tiene tasas de actividad y empleo que están entre 10 y 20 puntos por debajo del promedio general mientras duplican el guarismo de desempleo. En lo concreto, la tasa de desocupación de las mujeres jóvenes fue de dos dígitos (16,5%) en el segundo trimestre de este año, lo que implica 3,1 puntos más que en igual trimestre del 2023, y se ubicó 8,9 puntos por arriba del nivel de desocupación total (7,6%; +1,4 puntos vs 2T23), siendo este segmento etario el que evidenció el mayor incremento interanual en la población desempleada al inicio del 2024. Por su lado, los varones jóvenes de igual franja etaria registraron un nivel de desempleo del 13,9%, esto es 1,6 puntos más que en el segundo trimestre del 2023. La tasa juvenil masculina quedó 6,3 puntos por arriba de la general, en este caso.

Sobre ello, otro punto central a considerar respecto de la realidad laboral tiene que ver con la informalidad, una de las problemáticas que más atraviesa a la juventud. De acuerdo con datos difundidos a fines del 2023 por el Ministerio de Economía de la Nación, el 57% de las mujeres y el 56% de los varones jóvenes no percibían aportes jubilatorios por su trabajo en nuestro país al punto de que, de cada 5 trabajadores informales, 2 son jóvenes. En relación, sobre las actividades en las que logran insertarse laboralmente, la principal tanto para mujeres como varones jóvenes es el comercio (emplea a un cuarto del total), y de entre los jóvenes que trabajan de forma asalariada en este rubro, el 66,4% lo hace informalmente.

Finalmente, de acuerdo con el Índice de Emancipación (IDE) que elabora el Instituto de Desafíos Urbanos Futuros en Ciudad de Buenos Aires alquilar un monoambiente representa el 70% del salario promedio para jóvenes de 18 a 24 años (considerando valor promedio de alquiler y salario promedio de jóvenes con empleo formal). Como consecuencia, este grupo etario necesitó, como mínimo, a inicios de este año un incremento del 87% en su salario para “garantizar una relación aceptable entre salario y alquiler”. 

Por Eugenia Rodríguez / El Destape