El 2024 significó un verdadero cambio en el mercado inmobiliario. Tras años de estancamiento, comenzó de a poco una reactivación impulsada por el desembarco de los créditos hipotecarios, el blanqueo de capitales y el sinceramente en el precio de los inmuebles.

Pero también hubo algunas dificultades, que trabaron decisiones o arranque de proyectos, ya que el costo de la construcción en dólares se disparó y eso marcó al sector. El costo de construcción medido en dólares subió 42,1% en 2024, factor que impulsó el incremento en los precios de unidades en pozo y a estrenar.
Para poder establecer un balance de este año y entender lo que viene de cara al 2025, tres expertos del sector dan en esta nota su visión sobre el mercado: Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño, Damián Tabakman, Presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) e Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

El 2024, un año marcado por la vuelta del crédito hipotecario

Los grandes protagonistas del año fueron los créditos hipotecarios. Si bien todavía no son un boom, sí se evidencia un fuerte interés sobre ellos. Son 23 los bancos en el país que ofrecen sus líneas de crédito. Obviamente, para los tomadores de préstamos muchas veces es un desafío lograr los requisitos necesarios para acceder a un crédito, ya sea por lo que hay que ganar o por el ahorro con el que se debe contar previamente. En algunos casos, incluso, ya es posible sumar el ingreso de más de una persona del grupo familiar para poder tomar un crédito.
Las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad.

“Este año vimos un incremento en la participación con crédito hipotecario, aunque todavía no llegó a los niveles de 2017/2018 con el gobierno de Mauricio Macri”, señaló Ginevra. “Argentina tiene un potencial enorme. En otros países de la región, la participación de créditos sobre el PBI ronda el 15 o 20% y acá debe estar en el 2%. Esto significa que, si nos acomodamos, esto se puede multiplicar por 10”, aseguró Ginevra.

La confianza está puesta en que las transacciones con hipoteca crecerán. Y así se refleja en las escrituras. “Lo que estamos viendo es un salto porcentual importante. Los datos de octubre arrojaron cerca de 1.000 créditos otorgados, en septiembre fueron 700, en agosto más de 400 y en julio 200. Desde 2018, tras el salto cambiario que hizo replegar el crédito, no había más de 150 por mes”, explicó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño. “Aspiramos a que haya tranquilidad cambiaria, lo que se está viendo. Hay que pensar que un salto de $100 en el dólar, para una operación de u$s100.000, son $10 millones extras”, agregó.

En el mejor momento de los créditos, años atrás cuando regían los UVA, se hacían alrededor de 2.400 operaciones mensuales con hipoteca. Si bien todavía no se alcanzó esos números, se espera que el mercado actual supere esa realidad.

Por su parte, Damian Tabakman hizo hincapié en el reciente anuncio de las hipotecas divisibles como futuro dinamizador del mercado de proyectos en pozo. “Los créditos hipotecarios impactaron directamente sobre la compra-venta de usados. En emprendimientos, el gobierno acaba de anunciar la implementación de las hipotecas divisibles que podrían habilitar el financiamiento a largo plazo desde el pozo. Con lo cual, esto debería empezar a funcionar y probablemente en los próximos meses veamos el impacto en nuestro sector. Nos gustan los avances del gobierno en este sentido”, explicó Tabakman.

Elaboración propia con datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
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El impacto del blanqueo en el mercado inmobiliario

En la primera etapa del blanqueo, se sinceraron u$s 22.085 millones. Esto llevó a un fuerte aumento en las consultas para la compra de inmuebles aunque resta ver su impacto en el mercado. "El blanqueo fue beneficioso, pero es un golpe de corto plazo”, señaló Ginevra. “Se han hecho operaciones, pero no es algo que vaya a salvar al mercado inmobiliario para los próximos años”, agregó.

Los inmuebles más demandados para quienes ingresaron al blanqueo son los de tipologías más chicas, de uno o dos ambientes, que rondan los u$s 100.000.

“Respecto del blanqueo, tenemos muchas expectativas porque la gente depositó el dinero en los bancos y ahora dispone de un plazo bastante más holgado para hacer inversiones inmobiliarias”, dijo Tabakman.

Por su parte, De Bártolo señaló que ahora resta esperar por el verdadero resultado de la medida. “El impacto del blanqueo lo vamos a ver en unos días de una manera más clara, ya que la alternativa de "retirar" el dinero sin costo, además de las inversiones financieras propuestas (Bonos, Obligaciones Negociables, etc) está invertir en proyectos inmobiliarios que aún no se puedan escriturar”, resaltó.

Sube el precio de las propiedades

Este año se caracterizó por un despegue en el precio de las propiedades. En promedio el precio de los inmuebles subió un 0,03% en noviembre y acumula un incremento del 6,6% en 2024.

De acuerdo a datos de Zonaprop, un monoambiente de 40 m2 tiene un precio medio de u$s 102.418, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en u$s 122.898 y uno de tres ambientes en u$s 169.057.

Fuerte impacto en el mercado por la derogación de la ley de alquileres

La derogación de la ley de alquileres en diciembre del año pasado reconfiguró el mercado. Gran parte de los inmuebles que hasta ese momento estaban en venta migraron nuevamente al alquiler tradicional, ya que para los dueños volvió a ser rentable. Si bien los inquilinos sufren los aumentos, y muchos destinan más de la mitad de su sueldo para poder pagar el alquiler, se evidencia una desaceleración en los precios con relación al año anterior.

“Con la ley de alquileres se establecía la forma de ajuste, de moneda y entonces los propietarios no querían y no había mercado. Los precios se fueron por las nubes y, en diciembre pasado, cuando se derogó la ley, el mercado se acomodó solo, bajaron los precios y aumentó la oferta. Pasamos de un extremo al otro y la mejora se vio muy clara”, resaltó Ginevra.

Según datos del Colegio Inmobiliario, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 la oferta de alquileres se incrementó 189,77%. Los barrios de CABA con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero.

Nuevos emprendimientos ganan interés en CABA

Grandes proyectos desembarcarán los próximos años y esto genera fuertes expectativas, ya que implica un crecimiento importante para la Ciudad de Buenos Aires.

“Tenemos la ex Ciudad Deportiva de Boca, que se está empezando a desarrollar. Ahí va a haber mucho movimiento a futuro. También el Parque de la Innovación, donde están empezando ya algunos proyectos. Como está toda la tierra vendida a distintos desarrolladores, seguramente va a haber muchas oportunidades de emprendimientos nuevos”, resaltó Tabkaman. “Además, con la aprobación del código urbanístico nuevo habrá incentivos fuertes para zona sur, pero todavía está en tratamiento legislativo, con lo cual por ahora es una expectativa”, agregó

Expectativas para el próximo año en el sector inmobiliario

De cara al año que viene, Ginevra dijo que “los créditos van a tener un protagonismo muy importante, porque ya están creciendo mes a mes y la cantidad de escrituras ya se acerca a los niveles de la época de Macri”.

De igual manera, opino De Bártolo: “Tenemos buenas expectativas. Ojalá empecemos por quinto año consecutivo un calendario que sea mejor que el anterior. Si miramos el medio vaso vacío, seremos conscientes que estos años de recuperación fueron porque las comparaciones eran de tiempos de pandemia, de poder adquisitivo complejo y de regenerar algunas condiciones más. Ahora, pensaremos en el “medio vaso lleno”: si cerramos el 2024 con 50 mil operaciones, tenemos que proyectar que no es imposible un escenario 2025 con 60 mil. Sobre todo si está el crédito, que es el factor que crea mercado".

Por su parte, Tabakman sostuvo que los desarrolladores son optimistas para el 2025. “Creemos que la baja de la inflación y la normalización macroeconómica de la Argentina deberían derramar muchísimo en el sector construcción. Está muy caro construir, pero esperamos que el reacomodamiento de variables y algunos insumos de la construcción que puedan importarse de Oriente, por ejemplo, ayuden a que los costos vayan acomodándose. Por supuesto, de la mano del financiamiento institucional y bancario, mercado de capitales y bancos, etcétera, creemos que los precios van a ir subiendo y van a permitir que se reacomode la rentabilidad de nuestra industria”, finalizó el especialista.

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