En la apertura de sesiones ordinarias del Congreso el presidente, Javier Milei, se refirió a los cambios que entraron en vigencia con el DNU 70/2023 como es el caso de la desregulación del mercado de alquileres y aseguró, al igual que ya lo había hecho el asesor presidencial (sin designación oficial), Federico Sturzenegger, que gracias a la derogación de ley “los precios en términos reales bajaron”. Sin embargo, datos relevados por el sector privado dan cuenta de que en el primer mes del año posterior a la entrada en vigencia del decreto el precio promedio tocó niveles récord, al reflejar aumentos en torno al 20%, y si bien en febrero la suba sería inferior, continúan al alza frente a salarios pulverizados (caída del 21% en dos meses). Sobre ello, un informe reciente al que accedió este medio señaló la creciente “inquilinización” que llega a 8 millones de trabajadores que acceden a una vivienda únicamente a través del alquiler y destinan más del 40% de sus ingresos a ese destino. En febrero el 41% de las ofertas relevadas fueron en dólares. 

En relación, si se toma como referencia el Salario Mínimo Vital y Móvil ($156.000 en enero y $180.000 en febrero, valores similares a la crisis del 2000) apenas cubrió entre el 55 y 60% del alquiler de un solo ambiente, sin contar las expensas que alcanzan en promedio el 11% del precio de oferta en CABA. Este escenario, que se viene profundizando desde hace décadas, como parte de las problemáticas centrales del acceso a la vivienda en el país, enfrenta ahora la desregulación de precios que “promueve una profundización de la crisis de la vivienda, generando mayor exclusión y asimetrías en los sectores populares”, según un documento del Instituto de Estudios y Formación (IEF). Sobre esto, se destacó el sostenido incremento del número de personas que alquilan en asentamientos, hoteles familiares o pensiones dando cuenta de un universo más vulnerable donde, por ejemplo, las familias destinan más de la mitad de sus ingresos a pagar la vivienda, en tanto que el 25% registra algún tipo de deuda de alquiler. 

A nivel país, si se miran las diferentes regiones, la zona Patagónica es la que tiene el mayor porcentaje de hogares inquilinos (26%), seguida por AMBA y la Región Pampeana (23%, en cada caso), luego vienen Cuyo (21%), Nordeste (14%) y Noroeste (12%), llegando a un total en todo el país del 21% de hogares que dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir. Esas familias se enfrentan hoy, por la derogación de toda de referencia normativa para realizar los contratos, a actualizaciones de precios cada tres meses (solo tomando el primer trimestre de este año representaría una suba aproximada del 60%) sumado a que deben hacerse cargo también de gastos extraordinarios, recargos en el caso de finalizar antes el acuerdo, es decir, quedan a merced de las condiciones del mercado.

El peso en la espalda laburante

“En Argentina casi 8 millones de personas acceden a una vivienda a través del alquiler. La expansión e impacto de esta forma de tenencia de la vivienda en las últimas décadas lo ha transformado en uno de los principales emergentes de la problemática habitacional que sufre nuestro país”, destacó en primer lugar el informe presentado por el Instituto de Estudios y Formación (IEF) de la CTA- Autónoma que indagó sobre el aumento en la cantidad de trabajadores que alquilan, la situación a nivel federal y el impacto de la desregulación de precios.  

En ese sentido, una radiografía de la evolución histórica del proceso de “inquilinización del país” mostró que en el año 1940 el porcentaje de hogares inquilinos era del 62%, en 1960 había descendido a 27%, en 1980 al 14%, y en el 2001 llegó al 11%, en tanto que según los datos censales, en 2010 abarcaba al 16% del total y en 2022 se ubicó en el 21%. A su vez el impacto es diferente según cada provincia: CABA (37% de hogares inquilinos), Tierra del Fuego (32%), Santa Cruz (30%) Córdoba (27%), Neuquén (25%), Chubut (24%), Rio Negro (24%), La Pampa (23%), Mendoza (22%), San Luis (22), Santa Fe (21%) Buenos Aires (19%), Entre Ríos (19%), La Rioja (17%), Misiones (16%), San Juan (16%), Corrientes (14%), Salta (14%), Formosa (13%), Jujuy (12%), Catamarca (11%), Chaco (11%), Tucumán (11%), y Santiago del Estero (6%). 

La investigación mostro también que la dependencia de un alquiler para vivir es mayor en los grandes aglomerados urbanos que tienen “un nivel por encima de la media nacional”. En detalle, en el Gran Córdoba la cantidad de hogares inquilinos es de 31%, en el Gran Rosario de 23%, en el Gran Mendoza de 24%, en el Gran Tucumán de 15% y en el Gran La Plata llega al 25%. Sin embargo, también se destacó la existencia de factores que dan cuenta de localidades de menor población que “poseen niveles muy altos de hogares inquilinos” lo que se vincula con que “ciertos enclaves productivos, principalmente vinculados a la explotación minera, de hidrocarburos, el turismo o el cultivo de soja, se han vuelto atractivos para la inversión inmobiliaria”.

Tres ejemplos concretos sirven de referencia: por un lado lo que sucede en ciudades con turismo extranjero como es el caso de en Ushuaia donde el 36% de los hogares son alquilados y posee “un importante déficit habitacional, con un gran número de viviendas precarias”, se agrega la situación de Vaca Muerta donde en los departamentos de Añelo y Pehuenches, de un total de 16.500 hogares el 26% son viviendas alquiladas, un punto más alto que el nivel provincial y cinco puntos por encima del nacional. E n tercer lugar se suma también el “boom sojero” ya que “el excedente de las ganancias por la exportación de soja, no solo se invirtió en desarrollos inmobiliarios en las grandes urbes sino que muchos 'pueblos' crecieron al ritmo del boom sojero y han cambiado su fisonomía en torno a la tenencia de la vivienda con zonas agrícolas de alto rendimiento con índices de hogares inquilinos iguales o mayores a la media nacional". Tal es el caso del sur de Córdoba, en el Departamento de Juárez Celman el 23% de los hogares alquilan y en el sur de Santa Fe, en el Departamento de Gral. López (Venado Tuerto) llega al 22% o en Junín, provincia de Buenos Aires, con 24% de hogares que alquilan.

“Durante mucho tiempo esta problemática se caracterizó por ser invisible o marginal en el universo de las políticas destinadas a mitigar este problema. En gran parte se debe a la hegemonía del sector inmobiliario que impone su mirada de mercado, restringiéndolo a un problema entre particulares, desestimando o naturalizando las prácticas abusivas y sosteniendo que una cuestión entre privados debe ser ajena a la intervención del Estado”, analizaron desde el IEF y agregaron que es necesario “el abordaje como una cuestión de derechos sociales, específicamente de aquel vinculado al acceso justo a una vivienda digna, garantizado por nuestra Constitución Nacional y los pactos internacionales”. 

Precios muy por arriba de los ingresos
De acuerdo con el Monitor de Alquileres del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) los inquilinos se vienen enfrentando este año a “altos valores de entrada que constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler", a lo que se suma que "los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”. En detalle, la mediana de los monoambientes en Capital Federal en febrero fue de $280.000, en el caso de dos ambientes de $350.000 y de los de tres ambientes llegó a $500.000 sin incluir expensas, que alcanzan en promedio el 11% del costo del precio. Esto representó subas del 259%, 311,8% y de 284,6% en los últimos doce meses, por arriba del índice de precios estimado. El centro de estudios midió también lo sucedido en Rosario, con aumentos interanuales de 201%, 200% y 196%, según cada tipo de unidad e indicaron que “a jubilación mínima ya no cubre el total del alquiler de un departamento monoambiente medio y alcanza para el 75,5% del alquiler, sin incluir expensas ni servicios”. Por su parte quienes perciben el Salario Mínimo destinan el 90% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente.

En relación, un informe del portal inmobiliario Zonaprop, registró en enero que el precio de alquiler tuvo "un incremento mensual récord desde el inicio de la serie en marzo del 2012 y se ubicó en 21%”, en diciembre había escalado 18,6%. Sobre ello, el alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en $405.218, acumulando una suba de 308,1% en los últimos doce meses, por arriba del índice de locación que rige los contratos aún vigentes con ley anterior. A su vez, con datos que anticipan el mes de febrero, la misma fuente agregó que en Ciudad de Buenos Aires los precios registraron un incremento del 2,9%: un monoambiente se ubicó en $354.568 mensuales, uno de dos ambientes llegó a $416.991 y uno de tres ambientes a $568.314.

A su turno, desde la Federación de Inquilinos Nacional sostienen que “la actualización del precio del alquiler está siendo cada 2, 3 o 4 meses" y según la Encuesta Nacional Inquilina realizada en enero también se redujo el plazo de duración de los acuerdos, que dejó de ser en torno a los 3 años (predominaba en el 72% de los contratos) para dar lugar a la imposición de contratos cortos con un lapso de duración menor a 6 meses (25% de los casos).

El ojo puesto en el DNU vigente

El 29 de diciembre comenzó a regir el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que incluyó, en sus más de 300 artículos, modificaciones con el fin de “desregular” el acceso a un alquiler. Entre los cambios más importantes se encuentran la duración de los contratos ya que no hay plazos mínimos de referencia para la extensión, por lo que pueden ser de una semana, un mes, un semestre o un año; asimismo en cuanto al precio tampoco se determinan plazos para los aumentos (la tendencia es a fijar subas trimestrales) ni existe índice de base para calcular los montos de suba (se toman inflación, tipo ce cambio, combustibles, entre otros).

A esto se suma la “libertad” para pactar en “en cualquier moneda” por lo que aparecen exigencias de pagos en dólares, lo que termina por generalizar y legitimar una práctica que se fue expandiendo cada vez más, vinculada a la dolarización de la vivienda en Argentina. Además existe una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias de garantías, el pago de gastos ordinarios y también extraordinarios que en general tienen que ver con arreglos estructurales y en caso de cancelar por anticipado el inquilino debe pagar un 10% sobre el valor del monto que corresponda desde tal fecha a la finalización del contrato mientras que, por otra parte, los propietarios no tienen obligación de avisar con suficiente anticipación si renuevan o no.

En este panorama organizaciones de todo el país enviaron recientemente una nota a senadores y diputados nacionales exigiendo “el pronto tratamiento del DNU y que se rechace por su inconstitucionalidad” ya que “no hay posibilidad de que esto no desemboque en una tragedia habitacional y social” mientas sigue vigente, a fines de febrero, el Juzgado Nacional en lo Civil rechazó un amparo colectivo presentado por las asociaciones Inquilinos Agrupados y Por un Hogar en Argentina contra el DNU cuestionando la derogación de la Ley de Alquileres. 

Por Eugenia Rodríguez / El Destape