Del alquiler al desalojo: el mecanismo exprés que Milei busca acelerar ya funciona en la práctica

Los hogares inquilinos ya destinan más de la mitad de su ingreso al alquiler y, para la mayoría de quienes se endeudan, el destino es uno solo: sostener el alquiler del mes, en un mercado que la desregulación de fines de 2023 dejó sin límites. En este escenario, el proyecto de ley que aceleraría los desalojos quedó frenado en Diputados, pero no descartado y puede activarse en cualquier momento. Mientras tanto, el mecanismo que buscaría blindar ya opera en los hechos, sin necesidad de una nueva norma.

Así, mientras el debate público se concentra en la figura del “usurpador”, las propias estadísticas contradicen la versión del Gobierno al mostrar que el principal universo de los desalojos está compuesto por inquilinos: dos de cada tres procesos iniciados correspondieron a personas que tenían un vínculo contractual con el propietario. Las causas por intrusión, en cambio, fueron una minoría. Y esto ocurre en un mercado que viene empujando a una cantidad creciente de hogares hacia la mora y el endeudamiento. En el AMBA, por ejemplo, el 45,0% de los hogares inquilinos está endeudado.

Esa combinación entre alquileres que absorben una porción creciente de los ingresos y hogares que recurren a la deuda para sostenerlos, deja a cada vez más inquilinos expuestos a la mora y, eventualmente, al desalojo. No obstante, el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada del Gobierno redoblaría esa presión al buscar convertir el actual proceso de desalojo en uno sumarísimo, con plazos más breves y menor margen para producir prueba. Pero mientras la iniciativa todavía tratamiento en Diputados, una experiencia concreta muestra que la discusión sobre los desalojos acelerados ya no es solamente una hipótesis: en la Ciudad de Buenos Aires, el mecanismo de desalojo exprés pasó de representar el 2,0% del total en 2024 al 58,0% en 2026.

El problema empieza antes del desalojo

En la Argentina de 2026, alquilar una vivienda se volvió, para una porción cada vez más grande de la población, sinónimo de deuda. Desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, el precio de los contratos aumentó muy por encima de la inflación general. En este panorama, el Gobierno de Javier Milei intenta acelerar los desalojos de vivienda presentándolos como una “salida” para recuperar propiedades frente a usurpaciones. 

Sin embargo, mientras el debate público se concentra en la figura del “usurpador”, lo cierto es que el mercado de alquileres viene empujando a una cantidad creciente de hogares hacia la mora y el endeudamiento. Lejos de "usurpadores", se trata de familias que producto de la pérdida sostenida de poder adquisitivo de sus ingresos, se ven cada vez más imposibilitadas de sostener hasta los derechos más básicos como el de un techo dónde vivir. De hecho, las estadísticas evidencian que el universo sobre el que recaen los desalojos es otro: dos de cada tres desalojos registrados entre 2020 y 2025 correspondieron a inquilinos por la imposibilidad de hacer frente a los pagos, y no a personas que ocuparon una propiedad sin título.

El dato no es menor si se considera que el 57% de los hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) destinó más de la mitad de sus ingresos al alquiler (hace un año era del 38%) según se desprende de la Encuesta Inquilina 2025, elaborada por UBA-CONICET, CELS y ACIJ. En el otro extremo, apenas el 21,0% logró mantenerse por debajo del límite de un tercio de los ingresos que se utiliza como referencia internacional para considerar sostenible el gasto en vivienda.

A su vez, la presión sobre los ingresos también se trasladó al endeudamiento. El 45,0% de los hogares inquilinos del AMBA acarrea deudas y el 29,0% tomó un préstamo formal durante el último año. Entre quienes recurrieron a ese financiamiento, el 77,0% lo hizo para poder pagar el alquiler. Es decir, una parte de los hogares no sólo debe destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos a la vivienda, sino que además se vio en la necesidad de tomar deuda para poder sostener el contrato. En Córdoba describen una dinámica parecida bajo el nombre de "mora invisible", referido a “familias que recurren a la tarjeta de crédito o a préstamos personales antes de figurar como morosas frente al propietario”, detalló un informe del Instituto de Estudios y Formación (IEF-CTA) y agregó que en Rosario los reclamos de inquilinos por deudas y aumentos de expensas “vienen en alza”. 

Dicho escenario se produjo luego de la desregulación del mercado impulsada por La Libertad Avanza (LLA) vía el DNU 70/2023 que, entre otros puntos, derogó la Ley Nacional de Alquileres y eliminó, entre otras disposiciones, los plazos mínimos de los contratos y los mecanismos de actualización que establecía la normativa. La derogación se llevó, además, una protección puntual que rara vez aparece en los titulares pero que pesa en el bolsillo: las expensas extraordinarias. La ley 27.551 establecía con precisión qué gastos de un consorcio correspondían al propietario y cuáles al inquilino. Sin esa ley, rige el criterio general del Código Civil y Comercial, que deja la definición librada a lo que decida el consorcio de propietarios, con el inquilino, otra vez, del lado más débil de esa relación.

En concreto, desde el inicio de la gestión libertaria hasta agosto de este año los alquileres aumentaron más de 600%, frente a una inflación general del 255,0%, de acuerdo con datos oficiales. El propio INDEC midió en el octavo mes del año aumentos de entre 2,3% y 4,9% en el rubro alquiler de vivienda según la región, contra un 1,7% de inflación general ese mes.  El desalojo, así, aparece como el último eslabón de una cadena que empieza mucho antes: alquileres más pesados sobre los ingresos, endeudamiento para sostenerlos y, finalmente, dificultad para cumplir con el pago.

Pese a ello, el Gobierno de Milei impulsó el proyecto conocido como Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que modifica el procedimiento judicial de desalojo para convertirlo en un trámite “sumarísimo”, con plazos más cortos y un margen de prueba más reducido. También permite al propietario solicitar la restitución anticipada del inmueble antes de la sentencia definitiva. De esta manera, la recuperación de la propiedad podría producirse durante el proceso judicial y no necesariamente después de que termine el juicio.

El mecanismo se combina con otras modificaciones procesales: el domicilio electrónico constituido en el contrato puede ser utilizado para las notificaciones y, en determinados casos, ya no sería necesario que la comunicación llegue personalmente al ocupante. La iniciativa ya cuenta con media sanción del Senado y espera su tratamiento, por ahora demorado, en Diputados.

Qué dicen los hechos

Mientras el proyecto nacional permanece a la espera en el Congreso, en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) ya funciona una vía administrativa para ejecutar desalojos sin intervención judicial. El mecanismo está contemplado en el artículo 12 del decreto 1510/97 y fue diseñado para intervenir ante emergencias edilicias. Sin embargo, su utilización creció de manera acelerada: los desalojos administrativos representaban apenas el 2% del total en 2024 y pasaron a explicar el 58% en 2026.

El informe del IEF-CTA permite dimensionar cómo el mecanismo de desalojo exprés que busca aprobar el oficialismo ya funciona en la práctica. Entre diciembre de 2023 y marzo de 2026 se realizaron 621 desalojos administrativos, que afectaron a 1.135 familias y 4.482 personas, entre ellas 1.409 menores de edad. Los casos se concentraron principalmente en conventillos, pensiones y casas ocupadas de las comunas 1, 3 y 4, donde reside una población de bajos ingresos y trabajadores. "El mecanismo que buscaría blindar ya opera en los hechos, sin necesidad de una nueva norma”, alertó el documento del investigador José Maldonado.

 Además generó cuestionamientos sobre la forma en que se está utilizando. Según el informe del IEF, la Defensoría Pública porteña detectó que en uno de cada tres casos registrados durante 2026 la Jefatura de Gabinete de la Ciudad impulsó una inspección que terminó derivando en el desalojo, pese a que la vía administrativa debería activarse “frente a una emergencia técnica objetivamente comprobada”.

La experiencia porteña sirve de antecedente y permite observar que la discusión sobre la aceleración de los desalojos ya tiene una expresión concreta, incluso antes de la reforma nacional. “Esa asimetría explica por qué el Gobierno puede darse el lujo de dejar el proyecto en pausa sin que eso implique un retroceso real en su objetivo de fondo. El efecto que busca —correr al inquilino que no puede sostener el pago, con la menor fricción institucional posible— ya lo viene logrando por otras vías: el mercado desregulado, que fija el precio del alquiler sin ningún techo, y la práctica administrativa, que desaloja sin esperar a un juez”, concluyó la investigación.